Neivor analiza qué significa este dato de BBVA Research para los compradores que firmaron su enganche hace seis meses y para las desarrolladoras y fondos que aún no están midiendo este riesgo
La cartera vencida hipotecaria en México acelera su crecimiento a tasas de doble dígito, con picos cercanos al 15 %, mientras la cartera sana avanza a un ritmo significativamente menor, según el informe Situación Inmobiliaria México, Primer Semestre 2026, de BBVA Research.
Al cierre de diciembre de 2025:
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Cartera hipotecaria total bancaria: $1.536 billones.
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Cartera vigente: $1.491 billones.
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Cartera vencida: $45,932 millones.
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Crecimiento anual de la cartera vencida: 14.9 % nominal.
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Crecimiento anual de la cartera total: aproximadamente 5.5 %.
La divergencia no es un ajuste estadístico menor. El propio informe señala que el repunte en el índice de morosidad no es un fenómeno aislado, sino el resultado de una aceleración real en los saldos que caen en incumplimiento, frente a una cartera total que crece más lento. Los créditos que se deterioran lo hacen cada vez más rápido que los créditos nuevos que se originan de forma sana.
La cartera de morosidad del Infonavit siguió creciendo
Etapa 1, Etapa 2 y Etapa 3 son las tres categorías con las que el Infonavit clasifica el riesgo de cada crédito, según qué tan al corriente esté el pago. En Etapa 1 se ubican los créditos vigentes, sin atrasos relevantes. En Etapa 2 entran los créditos que ya muestran señales de riesgo, por ejemplo, los que están en prórroga temporal de pagos, pero que aún no se consideran en incumplimiento. La Etapa 3 es la de mayor deterioro: ahí se clasifican los créditos con cuatro o más mensualidades vencidas, es decir, la cartera vencida propiamente dicha.
Bajo esta clasificación, la proporción de la cartera del Infonavit en Etapa 3 pasó de 17.7 % en diciembre de 2024 a 21.1 % al cierre de 2025, un deterioro de 346 puntos base. Medido como porcentaje de la cartera neta, el índice de morosidad cerró en 21.2 %.
El Instituto también reportó un mecanismo de recuperación dentro de este mismo sistema de clasificación: 52,590 créditos que estaban en Régimen Especial de Amortización, el esquema de pago para acreditados que ya no tienen una relación laboral activa y que, por tanto, deben pagar directamente al Infonavit en lugar de vía descuento de nómina, salieron de Etapa 3 y regresaron directamente a Etapa 1. Esto ocurrió porque el acreditado hizo un pago efectivo que cubrió el adeudo pendiente: al ponerse al corriente, el crédito se reclasifica de inmediato como vigente, saltándose la etapa intermedia de riesgo (Etapa 2). Es, en otras palabras, la única vía de salida directa de la cartera vencida: pagar lo que se debe.
La proporción de la cartera del Infonavit clasificada en Etapa 3 pasó de 17.7 % en diciembre de 2024 a 21.1 % al cierre de 2025, un deterioro de 346 puntos base. Medido como porcentaje de la cartera neta, el índice de morosidad cerró en 21.2 %.
El riesgo, además, no se distribuye igual en todo el país. Para un fondo inmobiliario con exposición en varios estados, esa brecha regional significa que el mismo producto de preventa puede tener perfiles de riesgo crediticio muy distintos según la entidad donde se coloque, un factor que rara vez se incorpora al análisis de portafolio en la etapa de estructuración.
«El dato que casi nadie está leyendo es el de la ventana temporal. Una desarrolladora evalúa el perfil crediticio de un comprador el día que firma el enganche, pero entre ese momento y la escrituración pueden pasar seis, ocho, doce meses. Si la cartera vencida crece al doble de velocidad que la sana, ese comprador con el que cerraste el trato en enero puede no ser el mismo sujeto de crédito en agosto y nadie lo está monitoreando en ese tramo», explicó Jorge Parra, Gerente Comercial de Neivor.
¿Qué problemas plantea esta situación al desarrollador?
Para el desarrollador, el problema es distinto, y más costoso. El equipo comercial ya cerró la venta, cobró su comisión y pasó al siguiente prospecto: su ciclo termina en la firma del enganche. Pero es el desarrollador quien pagó esa comisión, quien mantiene esa unidad fuera de su inventario disponible durante los meses que dura el trámite, y quien absorbe el costo si el comprador llega a la escrituración con un perfil crediticio deteriorado y el crédito no se libera. En ese escenario, el desarrollador no solo pierde una venta que ya daba por cerrada, sino que recupera esa unidad meses después, con la comisión ya pagada y sin el crédito que sostenía la operación.
¿Cuáles son las implicaciones para los Fondos Inmobiliarios de esta situación?
Para los fondos inmobiliarios, la implicación es de portafolio más que de transacción individual, si un porcentaje creciente de compradores en preventa entra en un deterioro crediticio silencioso antes de escriturar, ese riesgo no aparece en ningún reporte hasta que ya se materializó como cartera vencida propia del desarrollador o retraso en la velocidad de absorción del proyecto. Medirlo de forma agregada; por desarrollo, por región, por cohorte de enganche, es lo que permite anticiparlo en vez de descubrirlo al cierre.
Alternativa para afrontar esta problemática en México
En un entorno donde el deterioro crediticio se mueve más rápido que la originación sana, las desarrolladoras y fondos inmobiliarios que sigan tratando la etapa de preventa como un evento único, y no como un ciclo que hay que monitorear hasta la escrituración, absorberán una porción creciente de ese riesgo sin haberlo visto venir. Plataformas como Neivor, que dan trazabilidad al comprador desde el enganche hasta la escritura, permiten a los desarrolladores inmobiliarios identificar señales de deterioro antes de que se conviertan en cartera vencida.
